Thèmes Juridiques

Cette question fondamentale, concerne de très nombreux contrats de prestations de service (dont les contrats d’entretien d’ascenseur, contrats pour des prestations de nettoyage etc…) qui prévoient d’une manière générale, une tacite reconduction.

La conséquence est que de tels contrats ne peuvent être en théorie, résiliés qu’à la date d’anniversaire de leur signature.

Par une loi du 3 janvier 2008 dite Loi CHATEL, une réforme a ajouté au bénéficiaire du régime de protection des consommateurs, les « non-professionnels « . Il s’agit principalement de l’Art. L.136-1 du code de la consommation, qui fait obligation et impose aux prestataires de services d’informer les non-professionnels et consommateurs par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période, autorisant le rejet de la reconduction.

Inévitablement, s’est posée la question de savoir si le syndicat des copropriétaires pouvait ou non bénéficier du statut du « non-professionnel  » et ainsi, du code de la consommation.

Certains juges du fond et notamment des Cours d’Appel, ont refusé dans un premier temps, d’assimiler un syndicat des copropriétaires, à un non-professionnel, s’agissant d’une personne morale.

Par un arrêt du 23 juin 2011, la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation a mis fin à la controverse, et vient aujourd’hui de consacrer le principe suivant lequel : « Les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie de non-professionnels ».

Aussi, d’une manière nette, on peut donc désormais considérer que le syndicat des copropriétaires bénéficie du code de la consommation en matière de reconduction des contrats de prestations de service (cassation 1ère Chambre Civile, 23 juin 2011, n°10 – 30. 645)

Il en résulte l’obligation pour les prestataires de services ayant conclu un contrat avec un syndicat des copropriétaires, comportant une clause de tacite reconduction, d’avoir à rappeler audit syndicat, trois mois au plus tôt et un mois au plus tard avant l’échéance du contrat, la faculté qui lui est offerte de renoncer à cette reconduction tacite.

A défaut d’avoir satisfait à cette obligation, le syndicat pourra donc résilier le contrat à tout moment, à compter de la tacite reconduction.

Toutefois, l’arrêt rendu par la cour de cassation ne précise pas le délai de préavis qui pourrait être requis…

Les formalités précédant la mise en vente : la procédure est introduite par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière au débiteur.

La publication de ce commandement au bureau des hypothèques doit intervenir dans un délai de deux mois. Il rend l’indisponibilité du bien saisi.

Le créancier dispose d’un délai d’un mois à compter de la publication pour déposer un cahier des conditions de vente au greffe.

Le cahier contient notamment le montant de la mise à prix et la désignation d’un séquestre ou de a Caisse des dépôts et consignations pour recevoir les fonds issus de la vente.

Dans les quinze jours suivants le dépôt du cahier, le créancier fait délivrer au débiteur et aux créanciers hypothécaires une assignation à comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution, qui ne peut se tenir avant un délai d’un mois suivant la date de l’assignation.

La vente judiciaire ou amiable : à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution tranche les contestations ou les demandes incidentes et détermine les modalités de vente du bien.
Le juge peut autoriser le débiteur à vendre son bien à l’amiable dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, pouvant être prorogé pour trois mois.
Sur justification de la vente notariée, le juge constate l’extinction de l’instance. Il peut accorder des délais de paiement jusqu’à 24 mois.
A défaut, le juge ordonne la vente forcée à une audience devant se tenir dans un délai compris entre deux et trois mois.
La vente a lieu aux enchères publiques, sur demande du créancier poursuivant ou des créanciers hypothécaires.
Une surenchère du dixième du prix est possible dans les dix jours de la vente.
Elle impose la réitération des publicités légales et de la vente aux enchères.

Le paiement du prix et la sanction de l’inexécution : l’acquéreur sur vente forcée doit payer le prix et les frais de la vente dans un délai de deux mois ; une fois ces sommes payées, l’acquéreur devient propriétaire et se voit délivrer le titre de vente, qu’il doit publier au bureau des hypothèques.
La publication du titre de vente purge les privilèges et hypothèques.
Le prix sera alors distribué aux différents créanciers.

Le privilège spécial immobilier est mis en œuvre lors de la vente du bien d’un copropriétaire débiteur. Il permet au syndicat des copropriétaires d’être prioritaire sur les autres créanciers en particulier sur le prêteur de deniers pour l’exercice comptable en cours et les quatre exercices qui le précèdent.

L’article 19-1 de la Loi du 10 juillet 196 prévoit que les charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 sont garantis par le privilège spécial immobilier prévu à l’article 2374 du Code Civil.

Pour le mettre en œuvre, il est nécessaire de délivrer une opposition au notaire ou à l’avocat par l’intermédiaire d’un Huissier de justice au domicile élu indiqué dans la notification article 20 (avis de mutation).

L’opposition doit être signifiée dans les 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation. Toutefois, si aucun domicile élu n’est prévu, le délai ne commence pas à courir à l’encontre du syndic.

Elle doit obligatoirement contenir un décompte établi par exercice comptable des sommes liquides et exigibles dans lequel figurent distinctement :

– les charges communes des services collectifs (article 10 Loi du 10 juillet 1965)

– les travaux d’amélioration (article 30)

– les sommes garanties par une hypothèque

– les frais et les honoraires

Attention, ces sommes n’ont pas toutes le même rang pour leur règlement en cas de concurrence de créanciers.

Le syndicat a priorité sur tous les créanciers pour l’année en cours et les deux années précédentes. Il s’agit du super-privilège.

Il est en concours avec le prêteur de deniers pour les deux années précédentes. On parle de privilège simple.

Pour les autres années antérieures, le paiement se fera en fonction du rang hypothécaire.

Quant aux frais, ils seront réglés en dernier lieu après le paiement de tous les autres créanciers.

Dans un premier temps, 15 jours après l’échéance impayée une lettre de relance simple est envoyée au locataire.

Si elle demeure sans effet, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception est adressée au locataire l’enjoignant à régler son dû sous huitaine.

Au delà de ce délai, un commandement de payer est délivré au locataire par voie d’huissier. Ce commandement impose un délai de 2 mois au locataire pour régulariser sa situation débitrice.

Parallèlement, le dossier est transmis à un avocat compétent en la matière pour préparer une assignation qui sera délivrée à l’issue du délai fixé par le commandement au locataire et visant la résiliation du bail et le recouvrement de sa dette.

Cette procédure peut s’avérer longue et coûteuse, c’est pourquoi il est essentiel d’être bien conseillé dans le choix du locataire.

En principe, toute action relative au paiement des loyers et/ou des charges locatives se prescrit par 3 ans suivant les termes de l’article 227 du Code Civil.

Le locataire devra être informé un mois avant des sommes qui lui sont réclamées et un justificatif pourra être demandé par celui-ci.

Il est toutefois important de noter que la sous-évaluation manifeste des provisions sur charge créant un préjudice certain au locataire a été sanctionnée par la cour d’appel de Paris à plusieurs reprises. Une bonne évaluation des provisions au moment de la rédaction du bail est donc essentielle.

EN PRATIQUE : En pratique, afin d’éviter les litiges et difficultés de paiement du locataire, nous vous procédons à cette régularisation tous les ans dès la réception du compte individuel de charges envoyé par le syndic et réajustons le montant des provisions sur charges si cela s’avère nécessaire.

Lors de la rédaction du bail, il est prévu la possibilité d’indexer le loyer chaque année à date anniversaire du bail.

Le dernier indice connu à la date de signature du bail devra être stipulé dans le bail initial.

Dans le cas d’une location d’habitation, l’indice imposé par la loi du 6 juillet 1989 est l’Indice de Révision des Loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre. Il existe, toutefois, plusieurs indices permettant la révision des loyers sur des baux commerciaux ou professionnels.

Il n’y a pas de formalisme à respecter, cette indexation étant de droit si elle est stipulée au contrat de location.